Les investissements immobiliers perdent leurs intérêts lorsqu’on est obligé de reverser près de 50% des revenus réalisés aux impôts. Pourtant c’est la pénalité à laquelle les souscripteurs des SCPI traditionnelles se trouvent en face. Ils sont obligés de s’acquitter d’un impôt sur la tranche marginale des revenus fonciers et des prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Face à ces enjeux, les investisseurs immobiliers français se tournent vers les SCPI Européennes. Ces dernières offrent une meilleure opportunité de diversification sur le marché européen, mais surtout une fiscalité plus souple. 

Comment les SCPI Européennes garantissent-elles une défiscalisation des revenus de leurs souscripteurs ? Quels sont les principes et méthodes proposés dans les conventions fiscales établies entre les États sur les revenus étrangers ? Ce sera également l’occasion de présenter des astuces de sélection d’une SCPI Européennes.

Les SCPI Européennes : des conventions fiscales pour éviter une double imposition

Les avantages fiscaux des SCPI Européennes reposent sur des conventions signées entre les États. Ces accords posent principalement les bases pour éviter une double imposition des revenus générés par la SCPI étrangère. Elles réaffirment le principe d’une imposition des parts suivant le système fiscal du pays où sont domiciliés les biens. L’investissement d’un Français disposant de parts d’un patrimoine immobilier constitué en Italie par exemple sera assujetti à la fiscalité italienne.

À cette étape, l’investisseur devra encore s’acquitter en France d’une déduction additionnelle. Celle-ci est calculée sur la base d’une tranche marginale d’imposition des revenus fonciers et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Au vu de cette situation, les conventions établissent un mécanisme de neutralisation qui tient compte des règles d’impositions particulières. 

Cet avantage est rendu opérationnel par la mise à disposition d’un formulaire de déclaration 2047. Ce formulaire se différencie du 2044 en cela qu’il est spécifique aux revenus de sources étrangères.

À ce titre, il dispose des compartiments où signaler le pays de provenance des émoluments provenant de la SCPI Européenne. En fonction de la source des revenus, il est appliqué une méthode d’impôts spécifiques et profitables aux investisseurs.

SCPI Européennes : une fiscalité souple

Le formulaire 2047 offre deux méthodes de calcul des impôts sur les revenus de la SCPI étrangère. Il s’agit de la technique du crédit d’impôt et de celle du taux effectif.

Le régime fiscal du crédit d’impôt

Ce type d’imposition est appliqué sur les revenus provenant d’une SCPI dont le patrimoine immobilier est domicilié en :

• Allemagne,
• Italie,
• Espagne.

Concernant ces pays en particulier l’Allemagne, l’article 20 de la convention mentionne une double imposition des revenus étrangers. L’impôt calculé sur ce territoire étranger n’est pas non plus déductible une fois en France. La méthode du crédit d’impôt offre alors une fiscalité réduite grâce à la déduction d’un crédit impôt. 

Pour ce faire, il est appliqué en premier l’impôt sur le revenu français aux capitaux provenant de la SCPI Européenne. Le montant trouvé est réduit par la suite d’un crédit impôt pour donner la valeur exacte de l’imposition. Le crédit d’impôt est obtenu en multipliant l’impôt sur les revenus étrangers par la fraction des revenus nets étrangers et nets imposables.

Le régime fiscal du taux effectif

Cette méthode est valable lorsque les revenus proviennent des pays tels que :

• La Belgique,
• La Finlande,
• Le Portugal,
• L’Irlande,
• Les Pays-Bas.

Cette méthode est basée sur un principe d’exonération des revenus étrangers propre à ces pays. Elle consiste tout d’abord à calculer le taux moyen d’imposition des revenus provenant de la SCPI étrangère. La valeur obtenue est alors appliquée à la base d’imposition française sans considérer le revenu foncier. Le résultat obtenu reste le même que celui produit par la méthode de crédit d’impôt.

Application différente des prélèvements sociaux

Avec la SCPI Européenne, les prélèvements sociaux sont exclus du mécanisme d’imposition des revenus. En France ces contributions sociales générales et de remboursement des dettes sociales sont incluses dans l’impôt sur le revenu. 

Ce dernier ayant été déjà couvert par les accords entre les États, il devient inapproprié de l’appliquer à nouveau. L’investisseur devra quand même s’en acquitter lorsqu’une mention spéciale est faite de ce dernier dans la convention.

Cas pratiques d’imposition des SCPI traditionnelles et Européennes

Considérons un couple français de trois enfants disposant d’un revenu annuel net imposable de 70 000 €. Ce revenu lui sera imposé à hauteur de 14 353,33 € en respect d’un taux marginal d’imposition de 30%. Cela lui fait un taux d’imposition marginal de l’ordre de 20,50 %.

En addition à cette première source de revenus, admettons que le couple dispose d’un investissement de 60 000 € en SCPI. Supposant un rendement de 5% le couple bénéficiera d’un revenu foncier de 3000 € l’an.

Imposition avec une SCPI 100 % française 

Si ses parts sont constituées avec une SCPI 100 % française, le couple déterminera l’impôt par ce calcul : 3000 € x 30 % de TMI + (3000 € x 17,2 % des prélèvements sociaux). Le couple devra donc s’acquitter de 1416 € d’impôt sur ses revenus fonciers. Ce montant venant en déduction du revenu annuel leur fait un rendement final de 2,64% pour leur investissement.

Imposition avec une SCPI 100 % Européenne 

Pour un investissement en SCPI dont les actifs immobiliers sont domiciliés en Allemagne, on utilisera la méthode du crédit d’impôt. Ici, on fera le calcul qui suit : 3000 € x 30 % de TMI + (3000 € x 17,2 % des prélèvements sociaux) — le crédit impôt calculé de 486 €. Le couple se retrouvera donc à s’acquitter de 930 € d’impôt, ce qui fera remonter son rendement de l’investissement à 3,45 %.

Des conseils pour réussir le choix d’une SCPI Européennes

Le choix d’une SCPI Européenne nécessite des précautions particulières. Cela paraît d’autant plus important quand des sociétés portant ce nom disposent de moins de 50 % de leur patrimoine à l’étranger. Il convient alors de miser sur certaines astuces pour dénicher le bon SCPI.

Se faire accompagner par un bon gestionnaire immobilier

Un gestionnaire immobilier est un expert des investissements dans tout ce qui concerne l’immobilier. Il est aussi habitué de l’univers des SCPI Européennes. Ses conseils avisés permettront d’identifier les investissements les plus performants du secteur. Il peut également prendre en main la gestion professionnelle de votre portefeuille de parts. 

Choisir une SCPI Européenne avec un taux d’occupation élevé

Le taux d’occupation des SCPI permet de se rassurer de la pertinence des stratégies d’une SCPI. Un taux qui tend vers les 100 % dévoile une exploitation optimale du patrimoine. Ce facteur est déterminant pour la fréquence des revenus que pourra distribuer la SCPI. Si vous réalisez votre investissement à crédit, vous pourrez avoir besoin d’un rendement régulier pour honorer vos engagements à la banque.

Les meilleurs SCPI Européennes pour défiscaliser

Les offres d’investissements des SCPI Européennes sont nombreuses, mais certains acteurs se démarquent du lot. Ici, vous découvrirez trois des sociétés leaders du marché.

Eurion

Eurion est une SCPI Européenne constituée et gérée par la Corum. Sa stratégie consiste à acquérir des biens immobiliers en baisse de valeur, mais qui offrent de bonnes perspectives locatives. Elle cible les biens du secteur commercial et technologique dans les grandes capitales européennes. Cette vision du marché lui permet de proposer un rendement de l’ordre de 4,5% à ses investisseurs.

Corum XL

Corum XL est une SCPI dont les actifs sont majoritairement constitués sur le marché européen. Il s’intéresse aux biens immobiliers à forte valeur ajoutée déjà construits ou en cours de finalisation. Il offre un rendement de plus de 5 % à ses investisseurs et un délai de jouissance de 5 mois.

Pierval Santé

Pierval Santé est une SCPI Européenne née en 2014 d’une collaboration entre la Française AM et Eurol groupe. Elle est spécialisée dans l’acquisition et la valorisation des actifs immobiliers dans le secteur de la santé. Son intérêt est porté principalement sur les logements de seniors, les pharmacies et les centres médicaux. Elle propose à ses souscripteurs un retour sur investissement de plus de 5 % et un délai de carence de 5 mois.

Corum Origin

Corum Origin est une SCPI dont les actifs sont répandus à travers l’Europe avec un faible taux de patrimoine en France. Elle s’intéresse en particulier aux investissements long terme en logements commerciaux. Ses souscripteurs bénéficient d’un rendement de 6 % et d’un délai de carence de 5 mois.