L’immobilier représente un secteur d’investissement assez rentable. Aujourd’hui, de plus en plus de personnes, s’intéressent aux sociétés d’investissement immobilier cotées. Cependant, ce moyen de placement de capitaux dans l’immobilier doit être bien appréhendé pour éviter les mauvaises surprises. Comment investir dans l’immobilier en Bourse grâce aux SIIC ? Éléments de réponse ici !
Fonctionnement d’une SIIC
L’investissement immobilier offre aux détenteurs d’actifs en bourse de bonnes perspectives en leur permettant de diversifier leurs placements. C’est justement le rôle d’une SIIC défini comme société d’investissement immobilier cotée. Il s’agit d’entreprises foncières spécialisées dans l’acquisition de biens immeubles et la gestion de patrimoines locatifs à travers l’investissement de capitaux mutualisés. Ces sociétés ont pour objectif, d’acheter et d’exploiter un parc immobilier en bail.
Le régime des SIIC existe depuis les années 2000 en France, inspiré du REIT (Real Estate Investment Trust), un concept qui consiste à collecter les fonds d’investisseurs pour acheter ou construire et gérer des immeubles. À ce titre, la SIIC doit respecter les règles suivantes :
- 60 % des actifs de la société ne doivent pas être détenus par un actionnaire unique
- verser aux actionnaires sous forme de dividendes au minimum 95 % de leurs revenus locatifs
- distribuer aux investisseurs au moins 60 % de leurs plus-values.
Les particuliers qui souhaitent investir en Bourse grâce à une SIIC doivent passer par un compte-titre ordinaire ou assurance-vie.
Investir en SIIC par compte titres ordinaires
Le CTO (compte-titres ordinaires) est idéal pour investir en Bourse. Pour acquérir des actions d’une société foncière cotée dans le but de bénéficier des dividendes, les particuliers doivent ouvrir un compte-titres ordinaires auprès d’un intermédiaire financier généralement un courtier en ligne ou une banque. L’acquisition d’actif en SIIC consiste à passer un ordre d’achat en Bourse du nombre de titres que vous voulez, en suivant le cours de Bourse de la société.
L’avantage du CTO est qu’il permet d’effectuer librement des virements entrants et sortants vers votre compte courant pour récupérer vos dividendes ou compléter votre portefeuille d’investissement. Si vous appréhendez d’instruire vous-même des ordres et de choisir les actifs et les produits sur lesquels investir votre capital, il est possible de recourir aux services d’une structure spécialisée en gestion pilotée de CTO.
Toutefois, un compte titre est soumis à la fiscalité. Dans la pratique, c’est le régime général qui s’applique en cas de cessions d’actions, de parts sociales et de fonds communs de placement. De même, les dividendes perçus sont soumis au PFU ou flat tax : prélèvement forfaitaire unique.
Il n’est en revanche pas facile d’utiliser le PEA (Plan d’Epargne en Actions), car les SIIC ne sont pas éligibles au PEA. Il existe malgré tout des trackers de foncières européennes qui sont éligibles au PEA. On peut donc profiter de la fiscalité attractive de cette enveloppe.
Investir en SIIC en passant par l’assurance-vie
Quelques rares assurances-vie permettent d’investir dans une SIIC cotée en Bourse. Ici, la fiscalité revient moins cher qu’en CTO, car il n’y a pas d’impôts perçus sur les dividendes ni sur les plus-values après la vente de vos titres. En passant par une assurance vie, les dividendes sont systématiquement investis sur le fonds euro rémunéré.
Dans le cas d’une vente, il est aussi possible de sécuriser sur le fonds euro rémunéré pour éviter le fisc. Cependant, il y a des frais de gestion que l’assureur prélève sur le compte du client. Ce moyen est très peu répandu dans l’univers des investissements immobiliers en Bourse. Il permet néanmoins de rentabiliser votre assurance vie auprès de votre compagnie d’assurances.
À noter, qu’il est aussi possible d’utiliser le PER (Plan d’Epargne Retraite) et notamment le PER assurantiel pour investir dans les SIIC. Le PER permet une économie d’impôt à l’entrée, ce qui peut être très intéressant lorsque l’on est fortement imposé.
Mais que l’on utilise une assurance vie ou un PER, il est important de choisir un très bon produit, car il existe vraiment des différences très importantes sur le marché.
Les plus grandes foncières
Vous pouvez voir ici une liste des plus grandes foncières cotées dans le monde
| Ticker | Nom |
| PLD | PROLOGIS REIT INC |
| PSA | PUBLIC STORAGE REIT |
| DLR | DIGITAL REALTY TRUST REIT INC |
| SPG | SIMON PROPERTY GROUP REIT INC |
| EQIX | EQUINIX REIT INC |
| WELL | WELLTOWER INC |
| AVB | AVALONBAY COMMUNITIES REIT INC |
| EQR | EQUITY RESIDENTIAL REIT |
| ARE | ALEXANDRIA REAL ESTATE EQUITIES RE |
| O | REALTY INCOME REIT CORP |
Une autre façon de voir les choses est de se référer à l’indice MSCI World REITs Index
L'indice MSCI World REITs est un indice de capitalisation boursière ajusté au flottant qui capture la représentation des grandes et moyennes capitalisations dans 23 pays des marchés développés (DM)* à travers le monde. Tous les titres de l'indice sont classés dans les Equity REITs Industrie (sous le secteur immobilier) selon la Global Industry Classification Standard (GICS®)
J’ai aussi écrit un article sur les foncières cotées en France sur ce blog.
Enfin si on se réfère au niveau européen, l’ETF d’Amundi FTSE EPRA EUROPE REAL ESTATE UCITS ETF – EUR (C) est principalement composé des valeurs suivantes :
| Titre | Poids |
|---|---|
| VONOVIA SE | 11,32% |
| DEUTSCHE WOHNEN SE | 6,51% |
| SEGRO PLC | 5,64% |
| UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD | 3,60% |
| LEG IMMOBILIEN AG | 3,23% |
| AROUNDTOWN SA (DEU) | 2,90% |
| GECINA | 2,46% |
| SWISS PRIME SITE | 2,31% |
| CASTELLUM AB | 2,18% |
| LAND SECURITIES GRP | 2,04% |