Le placement immobilier continue de rassurer les nombreux investisseurs malgré le contexte économique. En fait, son prix tend à stagner après la crise sanitaire. Pourtant, cette dernière avait porté des coups préjudiciables dans de divers secteurs d’activité. Les tarifs au mètre carré sont d’ailleurs en train de grimper dans certaines zones tendues. Même si tout semblait aller pour le mieux, le confinement a freiné la plupart des transactions. Cela dit, l’engouement des détenteurs de capitaux n’a pas été ébranlé. Vous voulez investir dans la pierre ? Toutefois, vous ne trouvez pas la meilleure option. Voici un guide détaillé qui vous aidera dans ce sens.
La location nue
La location nue est apparentée à la location brute. De ce fait, le logement n’est pas équipé de mobiliers avant l’attribution de la clé. Par contre, il existe des exceptions où le propriétaire aménage différents équipements dans l’intérêt du loueur. Il est possible de mentionner les vasques ou la baignoire. Le locataire apporte ensuite ses propres affaires au moment du déménagement.
Quels types de maisons pour la location nue ?
Un bailleur peut mettre en location nue une maison neuve ou ancienne. Deux méthodes permettent de disposer d’un logement. Soit, le particulier finance l’achat par ses propres moyens. Soit, il demande l’assistance d’un organisme prêteur. Autrement dit, il sollicitera un prêt immobilier. Actuellement, la relance économique est au cœur de la stratégie politique du pays.
Les taux d’intérêt pratiqués au sein des banques sont ainsi au plus bas. Selon les estimations de l’observatoire du crédit logement CSA, vous pouvez recourir à un prêt à long terme avec un taux avoisinant les 1,14 %. Pour information, vous avez la possibilité de réclamer un crédit immobilier pour une durée 15, 20 à 25 ans. Le taux est cependant variable en fonction de cette durée. Il est donc intéressant de se lancer dans l’acte avant une éventuelle évolution sur le marché.
Quelles sont les conditions du bail ?
Une fois la maison prête pour accueillir un locataire, la rédaction du bail peut commencer avec la partie prenante. La durée de la location est de minimum 3 ans pour une personne physique. Les personnes morales peuvent occuper les lieux durant 6 ans. Le bailleur a le droit de récupérer le bien en cas de motif valable avec les consentements du loueur. Exemple, la revente. Il honorera cependant une durée de préavis de 6 mois.
Il peut exiger un dépôt de garantie de 1 mois. En ce qui concerne le loyer, le propriétaire est libre de fixer son tarif. Il doit quand même s’aligner avec les prix du marché. Dans certains cas, il doit se baser sur ce que dit la loi ALUR.
Quels sont les régimes fiscaux de la location nue ?
Quand vous décidez d’investir dans la location nue, vous devriez vous acquitter d’impôt. Le montant dépendra du régime fiscal. Vous avez le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. Le micro-foncier est instauré par défaut tant que les loyers ne dépassent pas les 15 000 €/an. L’avantage réside dans l’abattement de 30 %. En pratique, si vous recevez 12 000 €/an. L’administration fiscale retire d’abord 3600 euros. Elle calcule ensuite l’impôt à payer avec les 8400 €.
À noter que le calcul tient compte de la tranche marginale d’imposition. Dans le régime réel, les charges déductibles sont soustraites avant d’estimer l’impôt dû. Il est appliqué automatiquement dès lors que vous percevez plus de 15 000 €/an. Il est donc conseillé de considérer les loyers au moment de négocier avec un locataire. Il est réalisable de changer le régime micro-foncier en réel après deux années.
La location meublée
La location meublée fonctionne à l’inverse de la location nue. Concrètement, le propriétaire aménage le lieu afin qu’il puisse être tout de suite opérationnel. Plusieurs équipements doivent être présents à l’intérieur du logement à l’exemple d’une télévision, frigo, canapé, table, chaise, une armoire voire un lit. Une liste de mobiliers est d’ailleurs imposée par la loi ALUR 2015. Le bien doit alors comporter ses éléments avant de remplir la modalité d’une location meublée.
Quelles sont les modalités du bail avec la location meublée ?
La location meublée est une mise à disposition à court terme. Lorsque vous louez à un particulier, il pourra occuper le lieu au minimum 1 an. À terme, le principe de tacite reconduction reprendra le relais. Les étudiants quant à eux jouissent d’un statut particulier. En fait, ils peuvent louer uniquement sur un délai de 9 mois. En revanche, le renouvellement du contrat n’est pas envisageable. En clair, ils sont seulement hébergés de manière passagère. Sachez qu’il existe également la location meublée saisonnière. Les mobiliers présents à l’intérieur du logement seront annexés dans la clause.
Il faut notamment y mentionner leur état. Durant le constat, le locataire a le droit de demander le changement d’un élément en mauvais état. Un dépôt de garantie de 2 mois est exigé avant de prendre possession du bien immobilier. Le bailleur peut annuler le contrat pour trois raisons. Il veut revendre son logement. Le propriétaire est aussi autorisé à rompre l’accord lorsqu’il compte vivre dans sa maison. Enfin, il existe les motifs légitimes auxquels des preuves sont sollicitées.
Quels logements fournir aux loueurs ?
Lors de la location meublée, l’habitation doit répondre aux critères de décence fixés d’après un décret de 2002. L’article exige aux propriétaires de respecter les conditions de sécurité et confort. Il doit de ce fait comporter des appareils de chauffage, sanitaires et eau potable.
Il est également nécessaire de prendre en compte l’éclaircissement avec des luminaires. Si vous pensiez investir dans la location meublée, ses différentes installations devront être perceptibles. Pour ce qui est de la surface, la pièce sera supérieure à 9 min 2 s et la hauteur des plafonds de 2,20 m au minimum. Pour devenir locataire meublé, il suffit de remplir le formulaire P0i.
Quels sont les régimes applicables dans la location meublée ?
La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Il faut donc parler de régime BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Cela implique que vous ne payez pas des revenus fonciers. En fonction des loyers perçus, vous pouvez sélectionner entre 2 régimes. Vos charges constituent pareillement un critère de choix. Selon le cas, il est possible pour le bailleur d’appliquer un rabattement de 50 % sur les recettes. Pour ce faire, il est indispensable que les revenus locatifs soient inférieurs à 70 000 €/an. Pour cette approche, le régime appliqué est la micro-entreprise. L’abattement forfaitaire doit en principe être inférieur aux charges déductibles. Si par hasard, ces dernières sont supérieures au forfait, l’habitat basculera vers le régime réel. Le système prône la minimisation des revenus en y greffant divers types de charges.
En bonus, vous pourriez même incorporer les amortissements. Pour mieux comprendre, il faudrait se lancer dans un exemple concret et simplifié. Vous disposez d’un logement avec une valeur de 150 000 €. Vous louez avec une valeur de 600 € mensuels. Cela vaut 7200 €/an. Durant l’acquisition de la demeure, vous avez souscrit à un prêt. De ce fait, vous payez un intérêt d’emprunt de 1700 € ainsi que différents frais avoisinant les 1200 €. En totalisant, vous acquitterez de 2900 € de charges. En déduisant les 7200 € avec les 2900 €, vous obtiendrez 4300 €. Le calcul de l’impôt s’opère alors à partir de ce montant. En ce qui concerne l’amortissement, supposons un taux de 2 % par an. Il est donc possible d’avoir 3000 € à base des 150 000 €.
Chaque année, vous pouvez retrancher les 3000 € avec les 7200 €. Le montant imposé est ainsi de 4200 €. À noter que le déficit foncier n’est pas autorisé dans la location meublée à l’instar de la location à vide. Et ceux une fois que vous avez comptabilisé l’ensemble des charges avec les amortissements.
La location meublée permet également d’exploiter le dispositif Censi-bouvard. Cela se fera en trouvant un loueur en LMNP ou loueur en meublé non-professionnel. Grâce à cette stratégie, le propriétaire jouit d’une défiscalisation de 11 %. Cela dit, il mettra son logement en location pendant 9 ou 12 ans. Il est opérationnel jusqu’au 31 décembre 2021. Durant ce laps de temps, l’investisseur aura intérêt à acheter rapidement un logement ancien ou neuf. Il peut d’autant construire une maison jusqu’à cette date fatidique. Par ailleurs, le bâtiment peut être en état d’achèvement.
Les foncières cotées
Les foncières cotées sont proposées par les SIIC ou sociétés d’investissement immobilier cotées. Les professionnels du secteur allèguent la pierre papier pour définir le dispositif. Elles marient en fait la bourse et l’immobilier. En clair, les actions sont enregistrées sur du papier. Le rendement annoncé est énorme malgré les risques de volatilité du marché. En effet, les hausses ou la baisse peuvent survenir du jour au lendemain.
Comment fonctionnent les foncières cotées ?
Pour investir dans une foncière cotée, il est nécessaire de communiquer avec une entreprise spécialisée dans ce type d’opération. Exemple, Gecina ou klépierre. Les sociétés sont présentes sur le marché financier CAC 40. Elle achète des logements et construit des patrimoines. Une fois le bien en sa possession, elle met l’immeuble en location. L’un de ses principaux avantages reste l’internationalisation des transactions. Un investisseur français peut par exemple contacter un SIIC allemand. Il détiendra alors une part d’un patrimoine à l’étranger.
Pour revenir à la SIIC français, elle se chargera de récupérer les loyers auprès des locataires. Puisqu’il s’agit de bourse, le particulier devra passer auprès d’un courtier afin de détenir des comptes titres. Elles sont rattachées au compte courant du client. Une autre alternative est d’utiliser une assurance-vie. Pour information, le même principe est appliqué aux États-Unis sous le nom de REITs.
Quel est le rendement attendu ?
Le rendement dépendra entièrement de l’entreprise et l’emplacement des biens. Les loyers sont par exemple plus élevés sur les maisons en bord de route. Lors d’une opération, les courtiers prélèvent des frais de courtage. Ils avoisinent 1 % du montant engagé ou perçu. Vous devez aussi rétribuer à la banque des frais appelée droits de garde au début de l’année.
Quelles sont les fiscalités d’un SIIC ?
Dans le SIIC, l’exonération d’impôts sur les sociétés constitue un atout non-négligeable. En contrepartie, après la soustraction des charges, 85 % des revenus seront partagés auprès des actionnaires. Les plus-values sont également divisées à hauteur de 50 %. De ce fait, les dividendes sont taxables après leurs transferts auprès de chaque récipiendaire. Deux éléments composent la taxe. D’une part, vous payez l’impôt sur le revenu. Et d’autre part, il faut s‘acquitter des prélèvements sociaux. En principe, le forfait prélevé par l’administration est de 30 %. La distribution des dividendes est réalisée à N+1. Les plus-values sont quant à eux partitionnées au plus tard deux années après l’accomplissement d’une opération.
Les ETF immobiliers
Les ETF immobiliers sont des modèles économiques récents. La stratégie est également appelée trackers. Ils sont destinés pour calquer les indices financiers du CAC 40 afin de reproduire le même schéma. Pour investir dans les ETF, vous passerez aussi auprès d’un intermédiaire financier. Il est doté d’un agrément. Ils sont assimilés à des fonds passifs contrairement aux actifs financiers. Ils s’achètent comme tous les types d’action. Vous pourriez aussi vendre avec l’approche similaire. Les frais retirés par les ETF sont à moindre coût.
Les produits sont affichés en euros. Les indices de performance de chaque société sont mesurés en temps réel. Si vous décidez de vous lancer dans l’ETF, il est recommandé de s’assurer de la solidité financière des émetteurs. Il est d’autant judicieux d’examiner le volume de son encours. Dans le cas où il est insuffisant, la société pourrait faire l’objet d’une clôture. Les actions à sa disposition seront donc revendues. Toutefois, vous recevrez néanmoins du cash y afférent à l’opération.
Les trackers sont éligibles au plan d’épargne en actions ou PEA. En clair, vous pouvez acquérir une part avec ce mode de paiement. L’application de l’ETF véhicule une grande répercussion sur le plan fiscal à long terme. Après 5 années, la taxe sera seulement de 17,2 %. L’autre alternative est d’employer les comptes titres.
Quels sont les fonctionnements des ETF ?
Les ETF distribuent les dividendes aux actionnaires. Par contre, il ne s’agit pas d’une généralisation pour tous les acteurs. Dans certains cas, ils réinvestissent directement l’argent. Il est donc intéressant de prendre en compte ce facteur lors de la préférence d’un spécialiste. Dans un ETF, les détenteurs de capitaux n’investissent pas sur les actions. En effet, vous achèterez des indices répliqués.
Certains permettront de profiter d’un effet de levier. En pratique, les propositions peuvent alors doubler la capitale de départ. Si vous utilisez 5000 €, vous investissez en réalité 10 000 €. Les gains sont alors de 500 € quand l’action prend 10 %. À l’inverse, vous serez dépossédé de 500 €.
Les SCPI
Les SCPI ou société civile de placement immobilier manipulent des actions au même titre que la SIIC. En revanche, les fluctuations du marché n’ont pas d’effet néfaste sur la stratégie. Pour se lancer dans ce type de transaction, il est essentiel de discerner un organisme spécialisé dans les SCPI.
Comment fonctionnent les SCPI ?
Les entreprises opèrent dans des secteurs diversifiés. Certains se spécialisent dans les bâtiments commerciaux, les immeubles ou les logements. En acquérant une action, vous devenez alors propriétaire de tous les portefeuilles de la société. Si elle possédait 20 biens immobiliers, vous êtes alors détenteurs du même nombre de bâtisses. Vous percevez alors les loyers de ses 20 mobiliers tous les trimestres.
L’investissement en SCPI permet ainsi de constituer un parc immobilier. En matière de revenus fonciers, ils sont fixes et réguliers. Les sommes perçues dépendront des prorata correspondant à la valeur de vos investissements. Avant cela, les charges liées à l’exploitation seront prélevées au préalable de la somme totale du loyer à distribuer aux actionnaires.
Pour bénéficier d’un avantage fiscal, vous devez attendre la dissolution du SCPI. Cela signifie que vous ne devrez pas retirer l’argent dispensé tous les trimestres. La somme sera alors réinvestie. L’acquisition d’une part peut se faire avec l’assistance d’une banque pour jouir de l’effet de levier. Une autre solution est de miser sur l’assurance-vie. Enfin, l’achat au comptant aide à se soustraire d’une fiscalité prohibitive. Après une succession, il est aussi possible d’acquérir une part grâce à un démembrement.
Quelles sont les étapes clés d’un investissement immobilier ?
En souhaitant investir dans l’immobilier, il est judicieux d’observer plusieurs critères sinon vous allez tomber dans un gouffre financier. L’emplacement du logement est un élément important à vérifier avec précaution. Ce paramètre est indispensable dans la location nue ou meublée. L’absence de locataire reste l’une des conséquences d’un mauvais emplacement. Vous devez alors sélectionner une ville ou commune dans la liste des zones tendues. Toutefois, le bien immobilier devrait être localisé à quelques kilomètres du centre-ville.
Il sera ainsi facile à louer à des cadres. Les maisons en zones tendues bénéficient également du dispositif Pinel. La localité choisie devrait aussi présenter un fort dynamisme tel que Lille ou Nantes. Côté surface, il faut privilégier les petits appartements type T2. Ils sont plus chers. Il est pareillement utile de s’adresser à un bon promoteur. Pour cela, prenez en compte sa notoriété.
Quels sont les profils éligibles pour un prêt immobilier ?
Pour ceux qui sont curieux de connaître les profils éligibles pour un prêt immobilier, il est possible de mentionner les salariés ainsi que les retraités. En effet, les banques recherchent le remboursement mensuel. Les deux profils sont alors en adéquation avec leurs attentes. Le premier touche un salaire mensuel tandis que le second reçoit une pension. Néanmoins, les conditions sont disparates malgré leurs situations financières stables. Les séniors doivent payer des assurances décès invalidité plus élevées.
Ils devront aussi disposer d’une source de revenus complémentaires à l’exemple d’une maison en location. De plus, les charges à débourser mensuellement devraient être minimes par rapport aux revenus. En revanche, lorsqu’un senior est âgé de plus de 65 ans, les choses ont tendance à se compliquer auprès des assureurs. Sachez que les couvertures s’étendent à 80 ans au maximum. Si vous prévoyiez un prêt de 15 ans à l’âge de 65 ans, il est donc conseillé d’envisager de mutualiser les risques auprès de plusieurs compagnies à la fois. Dans le domaine de l’assurance, le terme qui évoque la tactique s’appelle la délégation d’assurance.
Pour un prêt immobilier, les paramètres à respecter sont nombreux à savoir la capacité d’emprunt et le taux d’endettement. Vous devriez d’autant apporter un apport personnel qui couvre 10 à 20 % de la valeur immobilière. Quand même, il est bon d’apporter quelques précisions sur l’apport personnel. Les établissements de crédit peuvent octroyer un prêt sans apport.
Ce critère dépendra de vos revenus et de la propension à l’épargne. La banque accorde aussi plus facilement le crédit dès lors que vous évoquez votre projet de mettre l’appartement ou la maison en bail. En effet, une partie du loyer servirait dans le paiement. Pour cette raison, il est judicieux de s’y lancer le plus tôt possible dans le crédit immobilier. Vos dettes seront alors échues à l’approche de la cinquantaine. Outre, les aides de l’état sont aussi incontournables pour alléger les coûts des biens immobiliers comme le prêt à taux zéro ou PTZ.
Quelles sont les vérifications et rénovations à entreprendre ?
L’habitation doit être mise en location à titre de résidence principale. Son état sera évalué à l’aide de plusieurs diagnostics techniques à savoir le diagnostic électricité, gaz et assainissement électrique… Ils sont au nombre de 10 documents. Certains sont facultatifs selon l’âge de l’habitat ou situation géographique. À titre informatif, une nouvelle disposition sera introduite sur le diagnostic de performance énergétique ou DPE à compter du 1er juillet 2021.
En fait, le bailleur sera obligé d’indiquer la consommation énergétique mensuelle. Les vérifications sont incontournables quand vous prévoyiez la vente ou la location. Elle est ordonnée par le propriétaire. Le travail est confié à un professionnel.
Quand les DPE informent un quelconque dysfonctionnement, il est préconisé d’entreprendre des travaux. En effet, le propriétaire est obligé de proposer un logement décent qui répond à des normes. Dans le cadre d’un logement ancien, les travaux sont généralement incontournables. Exemple, la réfection de la toiture. Les rénovations visent à garantir le confort de l’occupant. Les montants engagés dans l’entretien sont déductibles de l’impôt sur le revenu foncier. Pour cela, veillez à ne pas excéder un plafond de 10 700 euros.
Ce dernier est reporté sur une période de 10 ans dans la déclaration fiscale du bailleur. À signaler que certains dispositifs actifs permettront encore de déduire drastiquement les impôts à l’exemple du Pinel. Un prêt à la consommation est d’ailleurs concevable pour financer les travaux de rénovation.
En conclusion, vous pouvez investir dans 5 options. Les plus sûrs sont la location meublée, nue et le SCPI. Bien que ce dernier ne soit pas considéré comme un achat physique proprement dit, vous avez la possibilité de profiter d’un revenu linéaire. Les EDF et SIIC sont quant à eux des mixés avec les opérations boursières. Ils sont ainsi volatils. Un bon investissement immobilier est celui qui propose une défiscalisation.